TRÌNH TỰ GỘP THỬA ĐẤT

TRÌNH TỰ THỰC HIỆN THỦ TỤC HỢP THỬA ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

1. Căn cứ pháp lý

Thủ tục hợp thửa đất hiện nay được thực hiện theo các văn bản pháp luật sau:

• Luật Đất đai 2024;
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
• Quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa, hợp thửa;
• Các văn bản hướng dẫn thi hành của cơ quan quản lý đất đai.

Căn cứ trực tiếp:

• Điều 220 Luật Đất đai 2024;
• Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

2. Khái niệm hợp thửa đất

Hợp thửa đất là việc:

• Gộp từ hai hoặc nhiều thửa đất liền kề;
• Thành một thửa đất mới thống nhất;

để:

• Thuận tiện quản lý;
• Xây dựng công trình;
• Thực hiện chuyển nhượng;
• Hoặc phục vụ nhu cầu sử dụng đất khác.

Sau khi hợp thửa:

• Các thửa cũ chấm dứt tồn tại;
• Nhà nước cấp một Giấy chứng nhận mới cho thửa đất sau hợp.

3. Điều kiện được hợp thửa đất

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc hợp thửa phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Các thửa đất phải liền kề nhau

Các thửa:

• Có ranh giới tiếp giáp;
• Không bị ngăn cách bởi:
  • Đường giao thông;
  • Kênh mương;
  • Hành lang công cộng.

b) Có cùng mục đích sử dụng đất

Ví dụ:

• Đều là đất ở;
• Hoặc đều là đất trồng cây lâu năm.

Nếu khác mục đích sử dụng:

• Phải thực hiện chuyển mục đích trước khi hợp thửa.

c) Có cùng thời hạn sử dụng đất

Ví dụ:

• Cùng thời hạn sử dụng lâu dài;
• Hoặc cùng thời hạn đến một mốc năm cụ thể.

d) Đất có Giấy chứng nhận hợp pháp

Các thửa đất phải đã được cấp:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

đ) Không có tranh chấp

Đất:

• Không tranh chấp;
• Không bị kê biên;
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

e) Phù hợp quy hoạch sử dụng đất

Việc hợp thửa:

• Không thuộc khu vực cấm;
• Không vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt.

4. Hồ sơ thực hiện hợp thửa đất

Theo Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ gồm:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai

• Theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Nội dung:

• Thông tin người sử dụng đất;
• Thông tin các thửa đất đề nghị hợp;
• Lý do hợp thửa.

b) Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nộp:

• Toàn bộ Giấy chứng nhận của các thửa đất cần hợp.

c) Hồ sơ kỹ thuật thửa đất

Bao gồm:

• Trích đo địa chính;
• Bản vẽ hiện trạng;
• Sơ đồ hợp thửa.

d) Giấy tờ nhân thân

Người sử dụng đất chuẩn bị:

• CCCD/CMND;
• Hộ chiếu (nếu có).

đ) Văn bản ủy quyền (nếu có)

Nếu người khác nộp hồ sơ thay:

• Phải có giấy ủy quyền hợp pháp.

5. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện;
• Bộ phận một cửa cấp huyện;
• UBND cấp xã nếu được tiếp nhận hồ sơ theo phân cấp.

6. Trình tự thực hiện hợp thửa đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất:

• Kiểm tra điều kiện hợp thửa;
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp:

• Trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền;
• Qua dịch vụ công trực tuyến;
• Hoặc qua bưu điện.

Căn cứ:

• Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bước 3: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận:

• Kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ;
• Ghi phiếu tiếp nhận;
• Hướng dẫn bổ sung nếu hồ sơ chưa đầy đủ.

Trường hợp hồ sơ hợp lệ:

• Chuyển cơ quan chuyên môn xử lý.

Bước 4: Đo đạc và xác định ranh giới thửa đất mới

Văn phòng đăng ký đất đai:

• Thực hiện đo đạc thực địa;
• Xác định mốc giới;
• Lập hồ sơ kỹ thuật cho thửa đất sau hợp.

Nội dung kiểm tra:

• Diện tích thực tế;
• Ranh giới sử dụng;
• Sự phù hợp quy hoạch.

Bước 5: Thẩm định điều kiện hợp thửa

Cơ quan chuyên môn kiểm tra:

• Tính pháp lý của các Giấy chứng nhận;
• Điều kiện liền kề;
• Mục đích sử dụng đất;
• Thời hạn sử dụng;
• Tình trạng tranh chấp;
• Quy hoạch sử dụng đất.

Nếu đủ điều kiện:

• Thực hiện cập nhật hồ sơ địa chính.

Bước 6: Chỉnh lý và cập nhật hồ sơ địa chính

Cơ quan đăng ký đất đai:

• Hủy thông tin các thửa đất cũ;
• Tạo thửa đất mới sau hợp;
• Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai;
• Chỉnh lý hồ sơ địa chính.

Căn cứ:

• Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Bước 7: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất thực hiện:

• Nộp phí đo đạc;
• Lệ phí địa chính;
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới.

Mức thu:

• Do HĐND cấp tỉnh quy định.

Bước 8: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Sau khi hoàn tất:

• Cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận mới;
• Thu hồi Giấy chứng nhận cũ của các thửa đã hợp.

Thông tin trên Giấy chứng nhận mới gồm:

• Diện tích sau hợp;
• Mục đích sử dụng;
• Chủ sử dụng đất;
• Thời hạn sử dụng.

7. Thời hạn giải quyết

Theo quy định hiện hành:

• Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Không tính:

• Ngày nghỉ;
• Ngày lễ;
• Thời gian bổ sung hồ sơ;
• Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với:

• Miền núi;
• Hải đảo;
• Vùng khó khăn;

thời gian có thể kéo dài thêm theo quy định địa phương.

8. Các trường hợp bị từ chối hợp thửa

Cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối nếu:

a) Các thửa đất không liền kề

Không tiếp giáp trực tiếp về ranh giới.

b) Khác mục đích sử dụng đất

Ví dụ:

• Một thửa là đất ở;
• Một thửa là đất nông nghiệp.

c) Có tranh chấp hoặc kê biên

Đất đang:

• Tranh chấp;
• Thi hành án;
• Bị ngăn chặn giao dịch.

d) Không phù hợp quy hoạch

Việc hợp thửa vi phạm:

• Quy hoạch sử dụng đất;
• Hành lang bảo vệ công trình;
• Quy hoạch xây dựng.

đ) Hồ sơ không hợp lệ

Ví dụ:

• Thiếu giấy tờ;
• Sai thông tin;
• Giả mạo hồ sơ.

9. Một số lưu ý thực tế

a) Nên đo đạc trước khi nộp hồ sơ

Việc đo đạc thực tế giúp:

• Xác định chính xác diện tích;
• Tránh chồng lấn ranh giới;
• Hạn chế tranh chấp.

b) Kiểm tra quy hoạch trước khi hợp thửa

Nên:

• Xin thông tin quy hoạch;
• Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

c) Hợp thửa có thể ảnh hưởng việc tách thửa sau này

Sau khi hợp:

• Nếu diện tích hoặc hình thể không phù hợp;
• Có thể khó tách lại theo quy định địa phương.

10. Kết luận

Thủ tục hợp thửa đất là thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Người sử dụng đất cần:

• Đảm bảo các thửa đất đủ điều kiện hợp;
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý;
• Thực hiện đúng trình tự thủ tục;
• Đồng thời kiểm tra quy hoạch và quy định địa phương trước khi thực hiện.

Việc thực hiện đúng quy định sẽ giúp:

• Rút ngắn thời gian giải quyết;
• Hạn chế phát sinh tranh chấp;
• Đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.