THỦ TỤC TÁCH THỬA

THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH (ÁP DỤNG TỪ 01/8/2024)

---

1. Căn cứ pháp lý

Việc tách thửa đất hiện nay được thực hiện theo các văn bản pháp luật sau:

• Luật Đất đai năm 2024;
• Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Quyết định của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại từng địa phương;
• Các văn bản hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường và UBND cấp tỉnh.

Căn cứ chính:

• Điều 220 Luật Đất đai 2024;
• Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. 

---

2. Điều kiện được tách thửa đất

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất được phép tách khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thửa đất phải đã được cấp:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

b) Đất còn thời hạn sử dụng

Đất phải còn thời hạn sử dụng theo giấy chứng nhận đã cấp.

c) Không có tranh chấp

Đất:

• Không có tranh chấp;
• Không bị kê biên để thi hành án;
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

d) Đảm bảo diện tích tối thiểu

Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng:

• Diện tích tối thiểu;
• Kích thước cạnh tối thiểu;
• Điều kiện hạ tầng, lối đi;

theo quy định riêng của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

đ) Bảo đảm kết nối hạ tầng

Việc tách thửa phải:

• Có lối đi hợp pháp;
• Kết nối với đường giao thông công cộng;
• Bảo đảm cấp thoát nước và nhu cầu sinh hoạt cơ bản.

e) Không thuộc trường hợp cấm tách thửa

Không được tách thửa đối với:

• Đất đang có thông báo thu hồi;
• Đất thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết hạn chế tách thửa;
• Trường hợp phân chia theo bản án nhưng không đủ điều kiện diện tích tối thiểu.

Căn cứ: khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024. 

---

3. Hồ sơ tách thửa đất

Theo Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa

• Theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

b) Bản vẽ tách thửa

• Do Văn phòng đăng ký đất đai;
• Hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện.

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nộp:

• Bản gốc;
• Hoặc bản sao công chứng kèm bản chính đối chiếu.

d) Giấy tờ khác (nếu có)

Ví dụ:

• Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản;
• Bản án;
• Quyết định của Tòa án;
• Văn bản khai nhận di sản thừa kế.

Căn cứ: khoản 1 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. 

---

4. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện;
• Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện;
• UBND cấp xã (nếu địa phương cho phép tiếp nhận).

---

5. Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp tại cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận:

• Kiểm tra tính hợp lệ;
• Nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung;
• Nếu đủ điều kiện sẽ tiếp nhận và cấp phiếu hẹn.

Bước 3: Đo đạc, xác định ranh giới

Cơ quan chuyên môn:

• Tiến hành đo đạc;
• Xác định mốc giới;
• Lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất mới.

Bước 4: Thẩm định điều kiện tách thửa

Kiểm tra:

• Diện tích tối thiểu;
• Quy hoạch sử dụng đất;
• Hành lang bảo vệ công trình;
• Điều kiện pháp lý khác.

Bước 5: Cập nhật hồ sơ địa chính

Sau khi đủ điều kiện:

• Chỉnh lý biến động đất đai;
• Tạo thửa đất mới trên hồ sơ địa chính.

Bước 6: Cấp Giấy chứng nhận mới

Cơ quan đăng ký đất đai:

• Thu hồi Giấy chứng nhận cũ (nếu cần);
• Cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất sau tách.

Căn cứ: Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. 

---

6. Thời hạn giải quyết

Theo quy định hiện hành:

• Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
• Không tính:
  • Ngày nghỉ;
  • Ngày lễ;
  • Thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với:

• Khu vực miền núi;
• Hải đảo;
• Vùng khó khăn;

thời gian có thể kéo dài thêm theo quy định địa phương.

---

7. Nghĩa vụ tài chính khi tách thửa

Người sử dụng đất có thể phải nộp:

• Phí đo đạc;
• Lệ phí địa chính;
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận;
• Thuế hoặc lệ phí trước bạ (nếu có chuyển nhượng, tặng cho kèm theo).

Mức thu do HĐND cấp tỉnh quy định.

---

8. Một số lưu ý quan trọng

a) Diện tích tối thiểu mỗi tỉnh khác nhau

Ví dụ:

• Hà Nội;
• TP.HCM;
• Đà Nẵng;

đều có quy định riêng về:

• Diện tích;
• Chiều rộng mặt tiền;
• Chiều sâu tối thiểu.

Do đó phải kiểm tra quyết định của UBND tỉnh nơi có đất.

b) Đất nông nghiệp bị hạn chế tách

Một số địa phương:

• Hạn chế phân lô bán nền;
• Không cho tách đất nông nghiệp trong khu quy hoạch.

c) Tách thửa gắn với chuyển mục đích sử dụng đất

Nếu tách đất để:

• Xây nhà;
• Chuyển nhượng đất ở;

thì có thể phải:

• Chuyển mục đích sử dụng đất trước;
• Hoặc thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích.

---

9. Kết luận

Thủ tục tách thửa đất hiện nay được quản lý chặt chẽ theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý:

• Điều kiện diện tích tối thiểu;
• Quy hoạch sử dụng đất;
• Tình trạng pháp lý của thửa đất;
• Quy định riêng của từng địa phương.

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và đúng quy định sẽ giúp quá trình giải quyết nhanh chóng, tránh bị trả hồ sơ hoặc từ chối tách thửa.