KHỞI KIỆN ĐẤT ĐAI
08/05/2026
văn bản hướng dẫn trình tự khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật việt nam
khởi kiện tranh chấp đất đai là quyền hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khi quyền sử dụng đất và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm mà không thể tự thỏa thuận hoặc hòa giải thành công. việc khởi kiện phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật để được tòa án thụ lý giải quyết.
1. căn cứ pháp luật điều chỉnh
các văn bản pháp luật hiện hành liên quan gồm:
- Luật Đất đai 2024;
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Tố tụng dân sự 2015;
- nghị định số 102/2024/nđ-cp hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai;
- nghị định số 101/2024/nđ-cp về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận;
- nghị quyết số 04/2017/nq-hđtp của hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định của bộ luật tố tụng dân sự;
- nghị quyết số 01/2017/nq-hđtp hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai;
- thông tư của bộ tài nguyên và môi trường về hồ sơ địa chính, đo đạc và quản lý đất đai.
2. các dạng tranh chấp đất đai thường được khởi kiện
gồm:
- tranh chấp ranh giới đất;
- tranh chấp quyền sử dụng đất;
- tranh chấp lối đi chung;
- tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất;
- tranh chấp thừa kế đất đai;
- tranh chấp đất bị lấn chiếm;
- tranh chấp đặt cọc mua bán đất;
- tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất;
- tranh chấp yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. điều kiện để khởi kiện tranh chấp đất đai
theo quy định tại điều 3 và điều 186 Luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện phải:
- có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm;
- có năng lực hành vi tố tụng dân sự;
- vụ việc còn thời hiệu khởi kiện;
- thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.
4. trường hợp bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện
theo điều 235 Luật Đất đai 2024:
đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải tại ubnd cấp xã trước khi khởi kiện.
nếu chưa hòa giải tại xã thì:
- tòa án có thể trả lại đơn khởi kiện.
5. trình tự khởi kiện tranh chấp đất đai
bước 1: xác định loại tranh chấp
người dân cần xác định rõ:
- tranh chấp quyền sử dụng đất;
- tranh chấp hợp đồng;
- tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- tranh chấp thừa kế đất.
việc xác định đúng loại tranh chấp giúp xác định đúng:
- cơ quan giải quyết;
- trình tự thủ tục;
- hồ sơ cần chuẩn bị.
6. bước 2: thực hiện hòa giải tại ubnd cấp xã
đối với tranh chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải.
hồ sơ hòa giải gồm:
- đơn yêu cầu hòa giải;
- căn cước công dân;
- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- tài liệu liên quan;
- chứng cứ tranh chấp.
nơi nộp:
- ubnd xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
thời hạn giải quyết:
- không quá 45 ngày.
kết quả:
- hòa giải thành;
- hòa giải không thành.
biên bản hòa giải là tài liệu bắt buộc khi khởi kiện.
7. bước 3: chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
theo điều 189 Luật Tố tụng dân sự 2015, hồ sơ gồm:
- đơn khởi kiện;
- căn cước công dân;
- biên bản hòa giải không thành;
- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- hợp đồng chuyển nhượng nếu có;
- giấy tờ mua bán;
- hình ảnh;
- video;
- bản đồ địa chính;
- tài liệu đo đạc;
- lời khai nhân chứng;
- chứng cứ khác liên quan.
8. cách viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
nội dung đơn gồm:
- ngày tháng năm;
- tên tòa án nhận đơn;
- thông tin người khởi kiện;
- thông tin người bị kiện;
- nội dung tranh chấp;
- yêu cầu tòa án giải quyết;
- căn cứ pháp luật;
- tài liệu kèm theo;
- chữ ký người khởi kiện.
9. bước 4: xác định nơi nộp đơn khởi kiện
theo điều 39 Luật Tố tụng dân sự 2015:
đối với tranh chấp đất đai
nộp tại:
- tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp.
trường hợp phức tạp hoặc có yếu tố nước ngoài
có thể thuộc:
- tòa án nhân dân cấp tỉnh.
10. hình thức nộp đơn khởi kiện
người dân có thể:
- nộp trực tiếp tại tòa án;
- gửi qua bưu điện;
- nộp trực tuyến nếu tòa án có hỗ trợ.
khi nộp trực tiếp cần yêu cầu:
- giấy xác nhận đã nhận đơn.
11. bước 5: tòa án tiếp nhận và xem xét đơn
sau khi nhận đơn, tòa án sẽ:
- kiểm tra hồ sơ;
- yêu cầu sửa đổi bổ sung nếu thiếu;
- xác định thẩm quyền giải quyết.
theo điều 191 Luật Tố tụng dân sự 2015:
trong thời hạn luật định, tòa án sẽ:
- thụ lý;
- chuyển đơn;
- trả lại đơn nếu không đủ điều kiện.
12. bước 6: nộp tạm ứng án phí
nếu hồ sơ hợp lệ, tòa án sẽ:
- ra thông báo nộp tạm ứng án phí.
người khởi kiện nộp tại:
- chi cục thi hành án dân sự.
sau đó nộp lại biên lai cho tòa án để được thụ lý vụ án.
13. bước 7: tòa án thụ lý vụ án
sau khi nhận biên lai án phí, tòa án sẽ:
- ra thông báo thụ lý;
- gửi thông báo cho các bên liên quan;
- bắt đầu quá trình giải quyết.
14. bước 8: giai đoạn chuẩn bị xét xử
trong giai đoạn này tòa án sẽ:
- lấy lời khai;
- thu thập chứng cứ;
- xác minh hiện trạng đất;
- đo đạc;
- định giá tài sản;
- hòa giải tại tòa án.
theo quy định của Luật Tố tụng dân sự 2015, hòa giải là thủ tục bắt buộc trong nhiều vụ án dân sự.
15. bước 9: mở phiên tòa xét xử
nếu hòa giải không thành, tòa án sẽ:
- đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.
hội đồng xét xử sẽ xem xét:
- chứng cứ;
- lời khai;
- kết quả thẩm định;
- quy định pháp luật.
16. bước 10: ban hành bản án hoặc quyết định
tòa án có thể:
- công nhận quyền sử dụng đất;
- buộc trả lại đất;
- hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- chia đất;
- buộc tháo dỡ công trình;
- bồi thường thiệt hại.
17. quyền kháng cáo
theo Luật Tố tụng dân sự 2015:
trong thời hạn:
- 15 ngày kể từ ngày tuyên án;
đương sự có quyền:
- kháng cáo lên tòa án cấp trên.
18. thi hành án sau khi có bản án
nếu bản án có hiệu lực mà bên thua kiện không tự nguyện thực hiện thì:
- người được thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế thi hành.
19. các chứng cứ quan trọng cần chuẩn bị
gồm:
- sổ đỏ;
- hồ sơ địa chính;
- giấy tờ mua bán;
- giấy tặng cho;
- giấy thừa kế;
- biên bản hòa giải;
- ảnh hiện trạng;
- video;
- kết quả đo đạc;
- xác nhận của địa phương;
- lời khai nhân chứng.
20. thời hiệu khởi kiện
theo Bộ luật Dân sự 2015:
- tranh chấp hợp đồng:
- thời hiệu 03 năm.
- tranh chấp thừa kế:
- 30 năm đối với bất động sản.
một số tranh chấp quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
21. lưu ý quan trọng khi khởi kiện
- phải xác định đúng người bị kiện;
- giữ nguyên hiện trạng đất tranh chấp;
- không tự ý xây dựng trên đất tranh chấp;
- chuẩn bị đầy đủ chứng cứ;
- lưu giữ giấy tờ gốc;
- nên sao y công chứng hồ sơ;
- có thể nhờ luật sư hỗ trợ đối với vụ việc phức tạp.
22. kết luận
khởi kiện tranh chấp đất đai là thủ tục pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. việc thực hiện đúng trình tự từ hòa giải, chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn đến tham gia tố tụng sẽ giúp quá trình giải quyết nhanh chóng và hiệu quả hơn. người dân cần căn cứ đúng quy định pháp luật và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình trước cơ quan có thẩm quyền.
