HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ
07/05/2026
HỒ SƠ VÀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN THỦ TỤC TÁCH THỬA, HỢP THỬA ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
1. Căn cứ pháp lý
Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất hiện nay được thực hiện theo các văn bản pháp luật sau:
- Luật Đất đai 2024;
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
- Quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa;
- Các văn bản hướng dẫn thi hành của cơ quan quản lý đất đai địa phương.
Căn cứ trực tiếp:
- Điều 220 Luật Đất đai 2024;
- Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
2. Khái niệm tách thửa và hợp thửa đất
a) Tách thửa đất
Là việc chia một thửa đất đang sử dụng hợp pháp thành nhiều thửa đất mới riêng biệt để:
- Chuyển nhượng;
- Tặng cho;
- Thừa kế;
- Phân chia tài sản;
- Xây dựng nhà ở;
- Hoặc phục vụ nhu cầu sử dụng khác.
b) Hợp thửa đất
Là việc gộp từ hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa đất mới nhằm:
- Thuận tiện quản lý;
- Xây dựng công trình;
- Chuyển mục đích sử dụng;
- Hoặc thực hiện giao dịch dân sự.
3. Điều kiện thực hiện tách thửa, hợp thửa
Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận hợp pháp
Đất phải đã được cấp:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
b) Đất không có tranh chấp
Bao gồm:
- Không tranh chấp quyền sử dụng đất;
- Không bị kê biên thi hành án;
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
c) Phù hợp quy hoạch
Việc tách hoặc hợp thửa phải:
- Phù hợp quy hoạch sử dụng đất;
- Phù hợp quy hoạch xây dựng;
- Không thuộc diện thu hồi đất.
d) Đảm bảo diện tích tối thiểu
Sau khi tách:
- Các thửa đất mới phải đạt diện tích tối thiểu;
- Đảm bảo kích thước cạnh tối thiểu theo quy định UBND cấp tỉnh.
đ) Các thửa hợp phải liền kề
Đối với hợp thửa:
- Các thửa đất phải liền kề nhau;
- Có cùng mục đích sử dụng;
- Có cùng thời hạn sử dụng đất.
4. Hồ sơ chuẩn bị khi tách thửa đất
Theo Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ gồm:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai
- Theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Nội dung gồm:
- Thông tin người sử dụng đất;
- Lý do tách thửa;
- Thông tin thửa đất;
- Cam kết của người sử dụng đất.
b) Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nộp:
- Bản chính sổ đỏ hoặc sổ hồng.
Trường hợp nhiều người cùng sở hữu:
- Phải có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu.
c) Hồ sơ kỹ thuật thửa đất hoặc bản vẽ tách thửa
Bao gồm:
- Trích đo địa chính;
- Bản vẽ hiện trạng;
- Sơ đồ phân chia thửa đất mới.
Việc đo đạc do:
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Hoặc đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện.
d) Giấy tờ nhân thân
Người sử dụng đất chuẩn bị:
- CCCD/CMND;
- Hộ chiếu (nếu có);
- Giấy xác nhận cư trú (nếu cần).
đ) Giấy tờ chứng minh quan hệ pháp lý (nếu có)
Ví dụ:
- Hợp đồng chuyển nhượng;
- Văn bản tặng cho;
- Văn bản khai nhận di sản;
- Bản án của Tòa án;
- Văn bản phân chia tài sản.
e) Văn bản ủy quyền (nếu nộp thay)
Nếu người khác thực hiện thay:
- Phải có giấy ủy quyền công chứng hoặc chứng thực hợp pháp.
5. Hồ sơ chuẩn bị khi hợp thửa đất
Hồ sơ hợp thửa gồm:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai
Theo mẫu quy định hiện hành.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tất cả các thửa
Nộp:
- Bản chính của toàn bộ các thửa đất đề nghị hợp.
c) Hồ sơ kỹ thuật hợp thửa
Bao gồm:
- Sơ đồ vị trí;
- Bản vẽ hợp thửa;
- Trích đo địa chính mới.
d) Giấy tờ nhân thân
- CCCD/CMND;
- Giấy tờ pháp lý liên quan.
6. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ
Người dân nộp hồ sơ tại:
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện;
- Bộ phận một cửa cấp huyện;
- UBND cấp xã nếu được phân cấp tiếp nhận hồ sơ.
7. Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất:
- Kiểm tra điều kiện tách/hợp thửa;
- Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ được nộp:
- Trực tiếp;
- Qua dịch vụ công trực tuyến;
- Hoặc qua bưu chính công ích.
Bước 3: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận:
- Kiểm tra tính hợp lệ;
- Ghi phiếu tiếp nhận;
- Hướng dẫn bổ sung nếu thiếu.
Bước 4: Đo đạc và thẩm định
Cơ quan chuyên môn:
- Đo đạc thực địa;
- Xác định ranh giới;
- Kiểm tra quy hoạch;
- Kiểm tra diện tích tối thiểu.
Bước 5: Cập nhật hồ sơ địa chính
Sau khi đủ điều kiện:
- Chỉnh lý biến động;
- Tạo mã thửa đất mới;
- Hủy hoặc chỉnh lý thửa cũ.
Bước 6: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất nộp:
- Phí đo đạc;
- Lệ phí địa chính;
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận;
- Nghĩa vụ tài chính khác nếu phát sinh.
Bước 7: Nhận kết quả
Cơ quan có thẩm quyền:
- Cấp Giấy chứng nhận mới;
- Trao kết quả theo phiếu hẹn.
8. Thời hạn giải quyết
Theo quy định hiện hành:
- Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Không tính:
- Ngày nghỉ;
- Ngày lễ;
- Thời gian người dân bổ sung hồ sơ;
- Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đối với:
- Miền núi;
- Hải đảo;
- Vùng khó khăn;
thời gian có thể kéo dài thêm theo quy định địa phương.
9. Các trường hợp bị từ chối tách thửa hoặc hợp thửa
Cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối nếu:
a) Không đủ diện tích tối thiểu
Thửa đất sau tách nhỏ hơn mức quy định của địa phương.
b) Đất đang tranh chấp
Có khiếu nại hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất.
c) Đất thuộc quy hoạch thu hồi
Đã có:
- Thông báo thu hồi đất;
- Quyết định thu hồi đất.
d) Hồ sơ không hợp lệ
Ví dụ:
- Thiếu giấy tờ;
- Sai thông tin;
- Giả mạo hồ sơ.
đ) Các thửa đất không đủ điều kiện hợp
Ví dụ:
- Không liền kề;
- Khác mục đích sử dụng;
- Khác thời hạn sử dụng.
10. Một số lưu ý quan trọng
a) Phải kiểm tra quy định địa phương
Mỗi tỉnh có quy định riêng về:
- Diện tích tối thiểu;
- Chiều rộng mặt tiền;
- Điều kiện hạ tầng kỹ thuật.
b) Đất nông nghiệp thường bị hạn chế tách
Nhiều địa phương:
- Hạn chế phân lô bán nền;
- Không cho tách nhỏ đất nông nghiệp.
c) Có thể phải chuyển mục đích sử dụng đất
Nếu người dân:
- Tách để xây nhà;
- Chuyển nhượng đất ở;
thì có thể phải:
- Xin chuyển mục đích sử dụng đất trước.
11. Kết luận
Thủ tục tách thửa và hợp thửa đất là thủ tục hành chính quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai. Người sử dụng đất cần:
- Kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý;
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ;
- Thực hiện đúng trình tự theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
- Đồng thời tuân thủ quy định riêng của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng biểu mẫu và đúng quy hoạch sẽ giúp quá trình giải quyết được nhanh chóng, hạn chế việc bị trả hồ sơ hoặc kéo dài thời gian xử lý.
